Данък върху доходи от наем

Облага ли се доходът от наем в България?

Да, доходът от наем на физическо лице се облага с 10% данък върху доходите на физическите лица по ЗДДФЛ. Облагаеми са наемите от жилища, търговски площи, земеделска земя, гаражи и движими вещи. Задължението възниква независимо дали наемателят е фирма, или друго физическо лице.

Обхват на облагаемите наеми

Облагат се доходите от отдаване под наем или друго възмездно предоставяне за ползване на движимо и недвижимо имущество по чл. 31 от ЗДДФЛ. Тук влизат дългосрочните наеми на жилища и офиси, отдаването на земеделска земя, както и краткосрочното отдаване, когато лицето не е регистрирало патентна дейност или фирма за тази цел.

Каква е ставката и как се определя облагаемата основа?

Ставката е 10% плосък данък, но не върху пълния наем, а върху облагаемата основа. Облагаемата основа е брутният наем, намален с 10% нормативно признати разходи по чл. 31, ал. 1 от ЗДДФЛ. Тези 10% се приспадат автоматично, без документи за реални разходи, което прави ефективната тежест 9% от брутния наем.

Нормативните 10% не зависят от реалните ремонти, такси или консумативи. Дори при по-високи фактически разходи основата остава 90% от наема, тъй като законът не допуска документиране на реални разходи за този вид доход.

Кой изчислява и внася данъка върху наема?

Кой удържа данъка зависи от това кой плаща наема. Когато наемателят е предприятие или самоосигуряващо се лице, той удържа и внася авансовия данък. Когато наемателят е физическо лице, задължението за авансовия данък е на наемодателя, който сам го изчислява и внася.

И в двата случая наемодателят подава годишна декларация по чл. 50 с Приложение № 4. Когато фирмата вече е удържала данъка, наемодателят го посочва като авансово внесен и обикновено няма допълнителен годишен данък за довнасяне.

Как се плаща авансовият данък по тримесечия?

Авансовият данък се внася тримесечно, до края на месеца, следващ тримесечието на получаване на наема. За четвъртото тримесечие не се дължи авансов данък, освен ако наемодателят не избере да го внесе доброволно. Придружава се от декларация по чл. 55 от ЗДДФЛ.

Как се декларира доходът от наем годишно?

Доходът от наем се декларира с годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ, като наемите се вписват в Приложение № 4 „Доходи от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество". Декларацията се подава пред Националната агенция за приходите до 30 април на следващата година.

Наемодателят подава декларацията дори когато цялият данък е удържан от фирма-наемател през годината. За доход от наем през 2026 г. срокът е 30 април 2027 г. При електронно подаване до 31 март се ползва 5% отстъпка върху данъка за довнасяне, но не повече от 500 евро.

Какви документи са нужни за декларирането?

За декларирането са нужни наемният договор, доказателства за получените суми и данните за удържания авансов данък. Наемодателят пази сметките за изплатени суми и удостоверенията от фирмите-наематели. Тези документи подкрепят числата в Приложение № 4 при евентуална проверка.

• Наемен договор с посочен размер и период на наема.
• Извлечения или разписки за получените наемни вноски.
• Сметка за изплатени суми и служебна бележка от фирма-наемател.
• Данни за внесения през годината авансов данък по чл. 55.

Как изглежда пример с числа в евро?

При наем от 500 евро месечно годишният брутен доход е 6000 евро. След приспадане на 10% нормативни разходи облагаемата основа е 5400 евро, а дължимият годишен данък е 540 евро. Това прави ефективна тежест от 9% върху брутния наем.

Ако наемателят е фирма, тя удържа авансово по 135 евро за първите три тримесечия и наемодателят приравнява разликата в годишната декларация. При наемател физическо лице наемодателят сам внася същите авансови вноски.

Какви са санкциите при недеклариране на наем?

При недеклариран доход от наем НАП начислява дължимия данък, лихва за забава и глоба. Глобата за неподадена или невярна декларация по чл. 50 достига до 500 евро, а при повторно нарушение до 1000 евро. Върху невнесения данък тече законна лихва до окончателното плащане.

Доброволното деклариране преди проверка ограничава тежестта до данъка и лихвата. Своевременното подаване и авансовите вноски по тримесечия предпазват от глобите изцяло.

С какво данъкът върху наема се различава от другите доходи?

Данъкът върху наема се отличава от останалите източници по фиксираните 10% нормативни разходи и тримесечния авансов режим. Наемът се декларира в отделно Приложение № 4, различно от приложенията за доходи от акции, от чужбина или за необлагаемите доходи. Всеки източник има собствена основа и правила за приспадане.

За другите източници прегледайте данъци и деклариране по източник, където всеки вид доход е описан с приложимата основа, ставка и срок.